目前我区农村宅基地流转的供需方主要有以下类型：1、农民外出务工、经商、举家外迁进城的希望流转；2、农村居住环境条件差且有异地建房意愿的希望流转；3、异地转移或下山脱贫的困难群众，想通过购置空闲房实现梯度转移的希望流转；4、为方便子女就学，在乡镇中心学校附近的村庄购买房屋的希望流转；5、城镇居民对农村田园生活向往的希望流转。

农村宅基地私下流转，反映了宅基地流转的潜在市场。但是，根据《宪法》和《土地管理法》规定，这些流转的做法除了国家统一征收外均不在现行法律允许范围内，于是形成了以自发、分散流转为特征的农村宅基地隐形市场，其中存在许多问题：

1、集体土地资产流失。农村宅基地私下流转活跃，形式多样，带有普遍性。农民出租、转让宅基地或住房，收益基本上归农民个人所有，使本来属于农村集体所有的宅基地收益在私下交易中流入买卖双方，造成了集体土地资产收益的流失。

2、宅基地流转从流转条件、范围、方式、期限、收益分配及流转后土地产权关系的调整等方面，均缺乏明确的法律法规及政策的规定和指导，对于土地行政主管部门而言，由于缺乏明确的管理依据，往往采取全面禁止或放任自流，尤其是城乡结合部，成了管理的禁区或灰色地带，从而加剧了城乡结合部土地市场的混乱，造成土地行政主管部门无法对房地产市场进行全面有效的监督、管理，无法实现土地资源资产的统一、全面，导致土地利用无序化。

3、宅基地的自发、分散、隐形流转具有盲目性、短视性，一旦发生产权纠纷缺乏相应的法律支持，加剧了土地权属混乱和产权纠纷，进而影响土地产权的交易安全。突出的表现为：当有关的宅基地、房屋碰到征地、拆迁补偿时，转让方凭建房申请表和审批机关的审批文件，仍向有关拆迁部门主张征地的补偿费用，纠纷便由此而生；有时卖方在城里生活困难，回村里再要批地；有时势力强大的村落强行收回已被村民卖掉的宅基地，买方损失严重。这些纠纷一旦起诉到法院，法院在调解无果的情况下，只能按法律规定来判，对买方不利。由此更易导致矛盾激化，甚至会酿成重大案件，影响农村社会的稳定。

在当前市场经济发展日趋成熟的条件下，正视农民集体土地所有权，推行集体土地有偿使用制度的改革，建立健全农村宅基地使用权合理、规范的流转途径已迫在眉睫。事实上，各地农村宅基地私下出租、出让、出售等都出现过。目前不少地方如安徽、山东、重庆、上海、广东等地已经从实际出发，规范集体建设用地包括宅基地流转的办法、规定及相应的退出保障和激励机制，以试点放开、生态移民和宅基地置换等多种方式实现流转。

有序推进农村宅基地的流转，是一项惠民、利民的重大举措，对于促进社会主义新农村建设意义重大，我们建议：根据十七届三中全会的精神，以《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》为指导，借鉴安徽、浙江、重庆等地宅基地流转的法规和管理办法，结合实际情况，在我区宅基地流转活跃的地区先行试点，待取得成功后，逐步推广，有序推进我区农村宅基地流转。 

1、结合村镇规划，合理组织宅基地布局，为宅基地市场提供基础条件。土地利用总体规划和村庄建设规划编制是搞好农村宅基地管理的基础，也是农村宅基地规范有序流转的重要保证。结合新一轮土地利用总体规划修编工作和社会主义新农村建设，完善乡(镇)土地利用总体规划和村庄建设规划编制，落实和强化土地用途管理制度。

2、进一步加大农村集体土地确权登记力度，依法确定宅基地的权属范围，明晰宅基地使用权的主体，以保证产权的自由流转。严格宅基地整理工作，清理空置住宅、“一户多宅”和闲置宅基地。

3、结合我区实际情况，借鉴外省先进经验，制定符合区情的宅基地使用权流转管理规定和办法。合理的农村宅基地流转制度包括农村宅基地流转形式、程序及具体登记、管理措施等的具体规定。探索宅基地使用权多样化的实现方式，可采用转让、租赁、作价出资(入股)和抵押等方式。

4、明确宅基地合法流转范围。 要真正保护农民的利益，就要明确其为物权，承认宅基地入市经营。宅基地的所有权仍然属于集体，但是合法使用者享有租赁权和收益权，可以将农宅入市买卖租赁。农村村民出卖、出租房屋后，不得重新申请宅基地。

5、建立合理的宅基地分配机制。对于新增宅基地可以设计不按户限定标准，而是规定人均面积上限，超出部分根据有待建立的农村宅基地价格体系规定的地价购买。宅基地流转过程中获得的收益分为房屋收益和宅基地收益，前者全部归原宅基地使用者所有，后者应当在国家和集体经济组织和原宅基地使用者之间进行合理分配，大部分留给原宅基地使用者，国家则通过土地税的形式分享。